양도소득세는 과세 대상을 타인에게 양도할 때 발생하는 차익에 대한 세금이라고 합니다. 양도 차익은 취득할 때 가격과 양도할 때 가격에 차이가 나는 것입니다. 이때 차이가 크게 날 수록 세금도 많아진다고 합니다. 하지만 부동산을 양도하고 3년 이상 보유한 경우라면 양도차익에서 장기 보유 특별공제액만큼 감액된다고 합니다.
그러면 장기보유 특별공제액만큼 세금이 줄어들 수 있게 됩니다.
실물 자산으로 볼 수 있는 부동산은 양도 차익 중에서 물가가 오르는 만큼 세금 부담을 덜어준다고 볼 수도 있을 겁니다. 그렇지만 모든 부동산이 장기보유특별공제 대상이 되는 것은 아니라고 합니다.
미등기 자산, 1가구 2주택 이상이면서 조정대상 지역에 있는 주택을 양도하게 되면 혜택을 받지 못하게 됩니다.
하지만 1가구 다주택이어도 장기보유특별공제 대상이 될 수도 있다고 합니다. 그것은 양도하는 주택의 소재지가 조정대상지역이 아닌 경우라고 합니다.
이외에도 법으로 정해진 일정 조건을 갖춘 경우에 장기 보유 특별공제 대상이 되기도 합니다.
여기에는 세법상 요건을 갖춰 임대하고 있는 임대주택, 취득 당시 양도소득세 감면 혜택을 받은 특정 주택 등이 포함된다고 합니다.
양도소득세 장기보유특별공제율은 보유 기간이 1년이면 2%로 계산하고 있습니다.
만약 3년 이상 4년 미만의 기간 동안 보유했다면 장기보유특별공제율은 10%이며, 양도 차익에서 10%를 공제하게 되는 것입니다.
보유 기간이 늘어날수록 공제율도 높아지는데 한도가 정해져 있습니다.
보유 기간이 15년 이상이면 최고 한도를 적용합니다. 그래서 보유 기간이 15년인 경우와 20년인 경우의 양도소득세 장기보유특별공제율은 같다고 볼 수 있습니다.
비과세 조건을 갖춘 경우에도 양도가액이 9억 원을 넘기면 1가구 1주택에 일부 세금이 부과될 수도 있다고 합니다.
보유 기간이 3년 이상인 1가구 1주택의 과세 대상 양도 차익도 양도소득세 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다고 합니다.
여기서 중요한 점은 해당 주택에 2년 이상 거주 조건을 충족해야 합니다. 그리고 1가구 1주택일 때는 양도소득세 장기보유특별공제율을 우대 적용할 수도 있다고 합니다.
보유 기간에 따라서 1년마다 8%라는 높은 공제율이 가능하다고 합니다. 그런데 2년 이상 거주하지 않게 되면 1년마다 2%만 공제가 된다고 하니 참고하시기 바랍니다.
여기서 기억할 점은 1가구 1주택 비과세 조건과 별도로 장기보유특별공제를 우대 적용을 위해 2년을 거주하는 것입니다.
지금은 조정대상지역 주택에 대해서만 거주 기간이 필요하다고 합니다. 그런데 장기보유특별공제 우대를 받기 위해서는 지역과 상관없이 거주해야 합니다. 이때 거주 기간은 2년 이상의 조건을 갖추어야 합니다.
보유 기간이 많으면서 양도가액이 9억 원을 넘기면 1가구 1주택은 세금부담이 됩니다. 그리고 2년 동안 거주한 경우와도 세금에서 차이를 보이기도 합니다.
1가구 1주택에 대한 양도소득세가 다시 변경될 수도 있다고 합니다. 지난번에 보유 기간과 거주기간별로 구분을 했기 때문이라고 합니다. 그래서 최대 80%까지 공제를 받으려면 10년의 보유 기간이 필요합니다. 또한 10년의 거주기간도 함께 충족해야 된다고 합니다.
일정한 조건에 맞는 임대주택도 양도소득세 장기보유특별공제에서 우대를 받을 수 있다고 합니다.
조건을 살펴보겠습니다. 우선 거주자가 장기일반민간임대주택으로 관할 구청과 세무서에 임대사업자로 등록해 8년 이상 계속 임대를 해야 합니다. 이때 면적이 국민 주택 규모 이하여야 합니다. 또한 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원 이하가 되어야 합니다. 그리고 임대 보증금이나 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다.
그렇게 되면 임대주택을 8년 이상 10년 미만 임대한 후 양도할 때 양도소득세 장기보유특별공제를 받게 됩니다. 또한 10년 이상 임대한 후 양도하게 되면 70%까지 공제가 된다고 합니다.
앞에서 이야기한 공제율은 2022년 말까지라고 합니다. 그리고 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 주택만 해당한다고 하니 참고하시기 바랍니다.
이상으로 양도소득세 장기보유특별공제에 대해 살펴보았습니다.